על פי חוק מיסוי מקרקעין, הכלל הוא כי רוכש זכות במקרקעין חייב בתשלום מס רכישה בגובה 5% משווי הזכות הנרכשת, כאשר היוצא מן הכלל הוא רכישת דירת מגורים.

ברכישת דירת מגורים הקל המחוקק וקבע כי מס הרכישה לגבי דירות מגורים ישולם לפי מדרגות מס המתעדכנות 4 פעמים בשנה בתאריכים 16.1, 16.4, 16.7, 16.10, וזאת לפי השינויים במדד מחירי הדיור.

לא זו בלבד, אלא שהמחוקק הלך צעד נוסף וקבע הקלות במדרגות המס לרוכשי דירה שהדירה הנרכשת מהווה עבורם דירה יחידה, להבדיל מרוכשי דירה שלהם הדירה הנרכשת מהווה דירה נוספת.

דירה יחידה

לגבי רוכשים שהדירה הנרכשת מהווה עבורם דירה יחידה, קבע המחוקק את מדרגות המס הבאות (נכון לרכישות שבוצעו החל מתאריך 16.1.08 ואילך):

על שווי רכישה של עד לסכום של 907,700 ₪ - 0%.

על הפרש שבין סכום של 907,700 ₪ לבין סכום של 1,275,690 ₪ - 3.5%.

מעל סכום של 1,275,690 - 5%.

דירה נוספת

לגבי רוכשים שהדירה הנרכשת מהווה עבורם דירה נוספת, קבע המחוקק את מדרגות המס הבאות (נכון לרכישות שבוצעו החל מתאריך 16.1.08 ואילך):

על שווי רכישה של עד סכום של 772,310 ₪ - 3.5%.

מעל סכום של 772,310 ₪ - 5%.

דירה חליפית

במקרים מסוימים נרכשת דירת מגורים כתחליף לדירה הקיימת עוד בטרם נמכרה הדירה הקיימת.

במקרים כאמור הקל המחוקק על רוכשי דירות מגורים וקבע כי רוכש דירה שימכור את הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה הנוספת, בתנאי שמלבד לדירה הקיימת אין לרוכש דירות נוספות בעת רכישת הדירה החליפית, ייחשב כבעל דירה יחידה וישלם מס רכישה על פי מדרגות המס לפי דירה יחידה.

אולם, בעת רכישת דירה חליפית בטרם מכירת הדירה הקיימת, רשות מיסוי מקרקעין אינה מחשבת את החיוב במס רכישה אוטומטית לפי דירה יחידה, אלא לפי דירה נוספת, כאשר יתרת החיוב במס מוקפאת עד למכירת הדירה הקיימת. סכום המס המוקפא אינו מתבטל עד למכירת הדירה הקיימת וצובר הפרשי הצמדה וריבית.

אי מכירת הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה החליפית יחייב את רוכש הדירה בתשלום יתרת מס הרכישה המוקפאת כשהיא נושאת ריבית והצמדה עד למועד תשלום המס בפועל.

לכאורה הקפאת מס הרכישה עד למכירת הדירה הקיימת מקלה על הרוכש, אך חשוב לזכור כי הקפאת מס הרכישה עד למכירת הדירה הנוספת אינה מבטלת את החיוב במס, ומעכבת את רישום הזכויות בדירה הנרכשת על שם הרוכש, בהעדר אישור מס רכישה המעיד על העדר חובות לרשות מיסוי מקרקעין.

אפשרות אחרת העומדת בפני רוכשי דירה חליפית שטרם מכרו את הדירה הקיימת המהווה את דירתם היחידה היא תשלום מס הרכישה לפי מדרגות מס של דירה נוספת, כאשר במקרה של מכירת הדירה הקיימת תוך 24 חודשים מתאריך רכישת הדירה החליפית יזכה את הרוכש בהחזר הפרש מס הרכישה ששולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

הח"מ מתמחה במיסוי מקרקעין ובחוזים.

האמור לעיל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ולפני ביצוע כל רכישת ו/או מכירת זכות במקרקעין יש לקבל ייעוץ משפטי.

עו"ד בן-נון יוסף